Alquiler vacacional a largo plazo frente a corto plazo

Diciembre 2023

Cada vez son más las personas que desean alquilar su vivienda como casa vacacional, viéndolo como una excelente inversión. Por eso, si estás decidido a alquilar tu vivienda, has de tener en cuenta tus intereses económicos y el período de tiempo del alquiler. A continuación, te explicamos todo lo que necesitas saber para comprobar cuál es la opción más rentable para ti y a qué impuestos debes hacer frente si decides alquilar tu vivienda como propiedad de vacaciones. 

Asimismo, ten presente que alquilar la vivienda no te garantiza unos ingresos estables. Eso dependerá sobre todo de si es temporada alta o baja, así como de la climatología propia de cada estación y de la ubicación del inmueble entre otros factores. No obstante, si juegas bien tus cartas, puedes participar en un negocio muy lucrativo y dar buen uso a esa vivienda que normalmente no utilizas o que compraste con la intención de invertir.

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¿Cuál es la diferencia entre un alquiler a largo plazo y a corto plazo?

Si deseas alquilar una casa de vacaciones durante más de un mes, entonces, se considera que la vas a alquilar a largo plazo. En cambio, si el tiempo es inferior a ese período, estaríamos hablando de un alquiler a corto plazo. ¿Cómo escoger la opción más adecuada? ¿Qué aspectos debes considerar?:

• El tiempo que te interese alquilar tu casa de vacaciones.
• Qué tipo de huéspedes deseas acoger (familias, turistas, gente joven…).
• La disponibilidad de tu piso a la hora de alquilarlo.
• Si el equipamiento que tienes es el adecuado.
• La ubicación de tu  vivienda vacacional.
• Comparar tus tarifas con las del mercado en un portal de alquiler vacacional.
• Valorar los impuestos del alquiler a corto y largo plazo.

Una vez que tengas claro todo lo anterior, podrás anunciar tu vivienda vacacional con la antelación suficiente para recibir a tus futuros huéspedes. Para ello, es importante publicar fotografías de calidad que muestren los distintos ángulos de cada estancia de la casa, y aquí te dejamos una guía que puedes tener en cuenta. 

Ventajas del alquiler vacacional a largo y a corto plazo

Ventajas a largo plazo

• Los costes mensuales estarán cubiertos.
• La gestión de anuncios y marketing será más económica.
• Los inquilinos suelen ser los que se encargan de abonar las facturas de gastos domésticos.
• Las fianzas son mayores, con lo cual obtendrás mayor seguridad.
• No tendrás que estar pendiente de buscar inquilinos permanentemente.
• Los impuestos se pagan una sola vez, a final de año.

Ventajas a corto plazo

• Controlarás mejor la disponibilidad de tu vivienda.
• Sacarás un buen dinero si facturas por noche o por semana.
• Dispondrás de la casa con facilidad para verificar su estado.
• Tendrás que pagar menos impuestos que en el alquiler a largo plazo.
• Si consigues opiniones positivas, tu vivienda podría ser un buen reclamo.
• Menor desgaste de la casa y de todo lo que hay en ella.

Desventajas del alquiler vacacional a largo y a corto plazo

Desventajas a largo plazo

• Deberás mantener la vivienda en buen estado para alquilarla, y esto conlleva unos gastos.
• No podrás disponer de tu vivienda, sobre todo si la alquilas durante varios meses o años seguidos.
• Desgaste del conjunto de la vivienda al someterla a un uso diario.
• Menor control sobre la propiedad hasta que ésta se vacíe.

Desventajas a corto plazo

• También deberás mantener la vivienda en buen estado si quieres que las opiniones sean positivas.
• La competencia de otras casas vacacionales en tu misma zona.
• Los ingresos serán más irregulares que en el alquiler a largo plazo.
• Cambio con frecuencia de huéspedes.
• El mantenimiento y la limpieza deben ser constantes.

¿Qué necesitas para que tu vivienda esté preparada para ser alquilada?

Dejar todo preparado para tus huéspedes

Es decir, tu vivienda debe estar equipada con el mobiliario mínimo necesario para que tus huéspedes se sientan cómodos. Y aún más importante es habilitar una buena conexión wifi, ya que sin ella pocos querrán reservar tu vivienda vacacional. Abastece igualmente a tus invitados de sábanas limpias, toallas de recambio o jabones y geles para la higiene personal.

Dejar las normas de la casa especificadas antes de que los huéspedes lleguen a la vivienda

Si deseas un perfil de huésped concreto, es conveniente que le expliques que debe cumplir una serie de reglas básicas para la buena convivencia. Se recomienda fijar estas normas en un lugar visible de la casa, como en la puerta de entrada o de la habitación. Otra opción es enviarle al huésped las normas de la casa por email antes de la llegada y pedirle que te confirme por escrito que está de acuerdo con ellas, así te aseguras evitar malentendidos. 

Aportar información a tus huéspedes

Posiblemente, tus huéspedes no conozcan el lugar, ya sea porque viajan por placer o por negocios. Sería aconsejable facilitarles algún mapa de la ciudad para que puedan localizar fácilmente los lugares de interés. Del mismo modo, seguro que agradecerán que les expliques dónde localizar las cosas esenciales (vasos, escoba, ropa de cama…), y dónde se ubican los supermercados y restaurantes cercanos.

Facilitar un número de teléfono de emergencia

No tiene por qué pasar nada, pero siempre es recomendable facilitar un número de teléfono de contacto por si surgiera algún problema. Los huéspedes estarán más tranquilos al saber que pueden contar con el dueño o la dueña de la vivienda ante cualquier situación; y tú también. Si deseas mayor privacidad, utiliza dos números diferentes, uno para el ámbito privado y otro para tus huéspedes.

Por supuesto, no te olvides de mantener actualizado el calendario de ocupación de tu vivienda vacacional. Un error imperdonable sería que dos personas alquilaran una estancia en las mismas fechas o que tuvieran días solapados. Este proceso es más fácil de automatizar con la ayuda de plataformas de Channel Manager como Holidu.

¿Cuáles son los impuestos que debes pagar por un alquiler vacacional a largo y a corto plazo?

En el marco del alquiler vacacional se cede una vivienda temporalmente a cambio de una cantidad de dinero. Este tipo de intercambios los gestionan las comunidades autónomas y no exclusivamente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como muchos piensan. Tú solo pagarás por el tiempo que la vivienda haya estado arrendada, y Hacienda solo te cargará los rendimientos netos, es decir, te excluye los gastos deducibles. Afortunadamente, alquilar un piso de vacaciones también te ayudará a desgravar los gastos que la propia vivienda te haya generado. ¿Quieres conocer algunos de los gastos deducibles?:

• Reparaciones que debas llevar a cabo ocasionadas por el alquiler vacacional.
• Gastos de conservación, excluyendo los gastos de mejora de la vivienda.
• El IBI y otros impuestos varios como el de la recogida de basuras o el de alumbrado.
• La comunidad de vecinos, siempre que la pagues tú y no tus huéspedes.
• Las derramas ocasionadas en ese edificio también serán deducibles.
• Seguro del hogar o similares.

Por tanto, como puedes comprobar, el impuesto que grava el beneficio del alquiler a corto plazo no es nada del otro mundo. Al final se paga por el tiempo de uso, al igual que el de a largo plazo. Y con los gastos deducibles, Hacienda te retiene aún menos dinero. La prueba irrefutable de que compensa es que cada vez más dueños de viviendas deciden alquilar la suya como casa vacacional, y también que el número de inversores inmobiliarios ha crecido.

¿Por qué es conveniente pagar el impuesto que grava el beneficio del alquiler a largo plazo y a corto plazo? Porque con ambos consigues unas ganancias importantes. Una vivienda vacía no te genera ningún beneficio, solo gastos y mantenimiento. Además, alquilarla te permitirá cubrir los gastos mensuales mínimos. Por eso, no son pocos los que ven el alquiler vacacional como una buena forma de generar ingresos. ¡Toda una oportunidad para los inversores!

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