Requisitos legales para los alquileres de vacaciones en Baleares

Septiembre 2023

Si te interesan los requisitos legales para los alquileres de vacaciones en las Islas Baleares, también conocidas como Estancias Turísticas en Viviendas (ETV), está información es para ti. Es importante tener en cuenta las leyes y regulaciones conformadas por las islas de Mallorca, Formentera, Menorca e Ibiza. 

Un decreto relevante de los alquileres de vacaciones en Baleares es el Decreto 13/2017, de 17 de febrero,el cual establece los requisitos de viviendas de uso turístico. Incluye aspectos como la obtención de la licencia turística, las obligaciones de los propietarios, condiciones de habitabilidad y seguridad. El más actualizado es el Decreto 3/2022, de 11 de febrero, aprobado con carácter de urgencia por el Consejo de Gobierno de las Islas Baleares, debido a nuevas medidas de sostenibilidad. La actualización estableció un plazo de tiempo máximo de 4 años donde no se podrán tramitar inscripciones de viviendas turísticas, ni permitir el intercambio de plazas entre gestores y propietarios.

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¿Cómo es la normativa turística en las Islas Baleares?

Existen decretos y normativas en las Islas Baleares que establecen los requisitos legales para los alquileres de vacaciones. Algunos de los más relevantes son:

• Decreto 20/2015, de 17 de abril: este decreto regula, y establece los requisitos y procedimientos necesarios para obtener la licencia turística, así como las condiciones de calidad, seguridad y otros requerimientos que deben cumplir las viviendas destinadas a alquileres de vacaciones.
• Decreto 35/2016, de 23 de junio: establece el régimen jurídico para la comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso turístico en las Islas Baleares. Tiene en cuenta los derechos y obligaciones de los propietarios o los huéspedes, comercialización, inspecciones y sanciones en caso de incumplimiento.
• Decreto 8/2012, de 16 de marzo: establece requisitos y condiciones especiales para las viviendas turísticas situadas en áreas rurales.

Con el Decreto ley 3/2022, de 11 de febrero se han realizado varias modificaciones. ¿Quieres conocer las más importantes?

¿Qué dispone el Decreto ley 3/2022, de 11 de febrero?

Establece medidas de sostenibilidad para el turismo, creando herramientas regenerativas de la actividad turística en su territorio y sociedad. Dentro de sus modificaciones destaca la:

Ley 8/2012, de 19 de julio:

• Evitar la sobreocupación alojando solo a la cantidad de personas que permiten las plazas disponibles. 
• Acceso principal del alquiler visible con acreditación de los distintivos de calidad, capacidad máxima y otros requisitos informativos.
• Todos los alojamientos deben cumplir una serie de requisitos de limpieza para su sostenibilidad.
• La omisión en cualquier dato o documento en la declaración responsable de inicio de actividad implica la cancelación de la licencia de turismo.
• La publicidad se debe realizar al tener la declaración responsable de inicio de actividad.
• Cada vivienda debe utilizar su respectiva categoría, es decir, vivienda rural, apartamento, villa o cualquier nombre que proporcione la oficina de turismo en las Islas Baleares. 
• Si en las viviendas hay dispensadores de bebidas alcohólicas, solo pueden ser utilizados por el personal de los establecimientos.
• Se debe realizar una limpieza exhaustiva antes de la visita de los huéspedes.
• A partir del 1 de mayo de 2023 cada propietario o gestor debe tener un libro registro de administración turística donde ingrese la fecha y la identificación del huésped con cada uno de sus acompañantes.

Cada una de estas modificaciones cumplen con el objetivo de reducir la huella de carbono de la actividad turística, aprovechamiento de recursos hídricos y evitar el exceso del consumo de energía.

¿Cómo diferenciar una Vivienda Turística de un Apartamento Turístico en las Islas Baleares?

En las Islas Baleares, existe una diferencia entre la “Estancia turística en vivienda” y el “Apartamento turístico”. 

• La estancia turística en vivienda: se refiere a alquilar una vivienda por completo, sin ofrecer servicios adicionales como limpieza diaria o recepción. Destinar una vivienda convencional a fines turísticos durante un período de tiempo.
• Apartamento turístico: se refiere a alojamientos turísticos ubicados en edificios o complejos que ofrecen servicios adicionales como recepción, limpieza y comodidades similares a las de un hotel. Mayormente en zonas turísticas por períodos cortos de tiempo.

Además, ambos deben tener como requisitos legales, las siguientes caracteristicas: 

1. Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): la LAU regula los contratos de arrendamiento en España, en Baleares, contemplando regulaciones específicas.
2. Ley de Turismo de las Islas Baleares: establece que los propietarios deben obtener su licencia turística para poder alquilar sus propiedades con fines turísticos.
3. Licencia turística: es obligatorio disponer de una licencia turística emitida por el Gobierno de las Islas Baleares, garantizando los requisitos de seguridad y calidad establecidos por la legislación.
4. Estancia mínima: existe una estancia mínima obligatoria para los alquileres de vacaciones en Baleares, dependiendo  de la época del año y del tipo de propiedad.
5. Registro de turismo: el registro es obligatorio y permite a las autoridades tener un control en los alquileres turísticos.
6. Impuestos y tasas: los propietarios están obligados a declarar los ingresos generados y pagar los impuestos correspondientes.

¿Cómo se determinan las zonas aptas en la comercialización de estancias turísticas en las Islas Baleares?

Varía de acuerdo a la normativa de cada municipio. ¡Conoce las más relevantes!

Menorca

• Plan General de Ordenación Urbana (PGOU): el PGOU en cada municipio establece directrices de planificación y ordenación territorial asignadas a zonas específicas para el desarrollo turístico, y otras donde se prohíba la comercialización de estancias turísticas.
• Protección del patrimonio y medio ambiente: los criterios de protección del patrimonio y medio ambiente son considerados para restringir el alquiler de estancias turísticas en áreas específicas, con el fin de preservar estos espacios.
• Verificar los datos: en el Consell Insular de Menorca debes verificar la propiedad y solicitar  una licencia turística.
• Impacto en la comunidad local: en áreas donde el turismo masivo pueda tener un impacto negativo en la comunidad, se pueden establecer restricciones o límites de alquileres de vacaciones en esta zona de las Islas Baleares.
• Capacidad de carga turística: criterios basados en estudios y análisis de áreas aptas para la comercialización de estancias turísticas.
• Inscripción de inicio de actividad turística: debido a las medidas urgentes para la sostenibilidad y circularidad del turismo es necesario estar inscrito en la DRIAT (Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística).

Formentera

• Plan General de Ordenación Urbana (PGOU):  asigna zonas para el desarrollo turístico.
• Zonas residenciales: restricciones donde predominen los residentes locales, para preservar la tranquilidad y calidad de vida de la comunidad.
• Conservación medioambiental: implica proteger áreas de valor ecológico y especialmente vulnerables.
• Capacidad de carga turística: capacidad para recibir y atender a turistas sin causar impactos negativos en el entorno natural, garantizando un equilibrio entre el turismo y la sostenibilidad.
• Impacto en la comunidad y equipamientos: varía de acuerdo con las normativas impuestas por el ayuntamiento de Formentera.

Ibiza 

• Plan General de Ordenación Urbana (PGOU): el PGOU de Ibiza establece las directrices de planificación y ordenación territorial. 
• Zonas residenciales: restricciones en las zonas residenciales.
• Zonas turísticas consolidadas: en áreas específicas de Ibiza que han sido identificadas como zonas turísticas consolidadas es probable que se permita el alquiler de estancias turísticas.
• Capacidad de carga turística: se debe tener en cuenta la capacidad de infraestructura y los servicios para  un número determinado de turistas, sin afectar negativamente el entorno.
• Impacto en la comunidad y equipamientos: en áreas donde el alquiler turístico pueda tener un impacto negativo significativo en la comunidad, se pueden establecer restricciones o límites.

Mallorca

• Plan General de Ordenación Urbana (PGOU): el PGOU de Mallorca define la planificación y ordenación territorial, así como las zonas de desarrollo o áreas donde se limite la comercialización de estancias turísticas.
• Zonas residenciales: se pueden establecer restricciones en zonas residenciales, especialmente donde predominen los residentes locales, para limitar o regular el alquiler de estancias turísticas preservando la tranquilidad y calidad de vida de la comunidad.
• Conservación medioambiental: Menorca tiene un ecosistema único, se consideran criterios de conservación medioambiental para determinar las zonas aptas y no aptas para el alquiler de estancias turísticas. 
• Capacidad de carga turística: evaluar la capacidad de carga turística de las diferentes zonas de Menorca. 
• Zonas turísticas consolidadas: donde exista una presencia importante de actividades turísticas, se permite la comercialización de estancias turísticas.
• Protección del patrimonio y medio ambiente: se tienen en cuenta criterios de protección del patrimonio cultural, histórico y medioambiental de la ciudad.
• Impacto en la comunidad y equipamientos: es necesario cuidar la convivencia con los ciudadanos y ofrecer equipamientos a los huéspedes que no afecten a los mismos.

De acuerdo con los requerimientos de Baleares, no es necesario firmar un contrato de alojamiento, sólo se deben respetar las leyes y decretos vigentes. No obstante,  es recomendable dar información completa a los huéspedes como precio y las condiciones al alojarse en tú propiedad evitando problemas, además de tener los documentos en regla para evitar sanciones por parte de la Comunidad de las Islas Baleares. 

Por otro lado, desde el primero de enero en el Decreto 933/2021 establece que los propietarios de las viviendas deben ofrecer la siguiente información de los huéspedes:

1. Al recibir menores de edad, indicar la afinidad.
2. Identificar métodos de pago.
3. CHECK-IN presencial para verificar los documentos originales.

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