Requerimientos legales para la gestión de alquileres de vacaciones en Murcia

Septiembre 2023

Los requerimientos legales de los alquileres de vacaciones en la Región de Murcia pueden variar dependiendo de su ubicación, el tamaño, la temporada, los servicios y equipamientos ofrecidos. El éxito en la gestión de los alquileres depende de la capacidad de promoción y administración por parte del gestor o propietario. Pero, ¿te has preguntado cuáles son las leyes a cumplir para evitar sanciones o multas?

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Decretos y leyes aplicables a los alquileres de vacaciones en Murcia

Ley 12/2013, de 20 de diciembre

La Ley del Turismo de la Región de Murcia regula el régimen jurídico en los arrendamientos de bienes inmuebles, donde establece aspectos importantes como la duración del contrato de arrendamiento, actualizaciones de tarifas en base a los Precios al Consumo (IPC), gastos y renovaciones de contratos. En los alquileres de vacaciones se regulan múltiples medidas en base a esta ley.

Decreto 256/2019, de 10 de octubre

Ámbito de aplicación

Este es el decreto oficial para cumplir con los requerimientos legales de los alquileres de vacaciones en la Región de Murcia. La principal característica se basa en que cada vivienda de uso turístico sea cedida temporalmente a viajeros, con el equipamiento adecuado para ser promocionada por medios publicitarios. 

Las viviendas de uso turístico se clasifican en dos tipos:

• Ofrecidas en su totalidad.
• Ofrecidas mediante habitaciones con función de dormitorio.

¿Es necesario un Seguro de Responsabilidad Civil?

Los propietarios o gestores deben tener siempre el documento del Seguro de Responsabilidad Civil, siendo la mínima cobertura de 300 mil euros en caso de siniestro. Estos contratos deben estar vigentes e incluir medidas para daños a personas, materiales y otros.

Los procedimientos pueden variar al obtener un seguro de responsabilidad civil, mayormente se realizan los siguientes pasos: 

1. Identificar necesidades: Determinar el tipo de cobertura necesaria es clave para el alquiler de vacaciones. ¡Así que evalúa riesgos potenciales!
2. Compañías aseguradoras: Las compañías de seguros ofrecen cobertura de responsabilidad civil para alquileres de vacaciones, pudiendo contactar directamente con aseguradoras locales.
3. Informar disponibilidad de equipamientos: Es necesario proporcionar información detallada de la propiedad con todo el equipamiento disponible.
4. Analizar las coberturas: Se debe tener en cuenta los límites de responsabilidad, exclusiones y condiciones generales.
5. Completar la solicitud y pagar la prima: Una vez elegida la aseguradora, se completa la solicitud de seguro y se paga la prima para activar la póliza.
6. Obtención de póliza: Se recomienda guardar el documento en un espacio seguro.

¿Cómo debe ser el mantenimiento y la conservación de una vivienda de uso turístico?

Todas las estancias en alquiler deben estar en excelente estado de conservación y ofrecer guías sobre las instrucciones de electrodomésticos a los huéspedes. Además, deben tener en cuenta aspectos como:

• Accesibilidad: Las propiedades ofrecidas en totalidad o por habitaciones deben contar con un acceso a vías públicas. 
• Equipamientos:  El alquiler debe disponer de puertas, cocina, vajilla, almohadas, toallas y otros enseres acorde a las plazas disponibles.
• Suministros: Cada una de las viviendas en alquiler debe tener suministro de agua potable, gas, energía eléctrica, tratamiento y evacuación de aguas residuales.  Además, es obligatorio un extintor instalado en un espacio accesible y un botiquín de primeros auxilios.
• Distribución: Es obligatorio tener una cocina, comedor, dormitorio y cuarto de baño. Si se trata de una habitación en alquiler deben disponer de cocina, cuarto de baño y dormitorio.
• Capacidad: La capacidad máxima de las viviendas es de 10 personas, determinada por las camas en los dormitorios. Estos deben cumplir con los parámetros de superficies:
  • Dormitorio individual: 6 m² de superficie.
  • Doble: 8 m² de superficie.
  • Por cada plaza en litera: 3.5 m².
  • Habitaciones con techo inclinado: Altura no inferior a 1,50 metros.
• Equipamiento básico de cocina: Los alquileres con comedor y salón deben disponer de un sofá y una mesa, con la cantidad de sillas equivalente  a la capacidad máxima de la propiedad. Además, la zona de la cocina debe disponer de ventilación del exterior. También debe contar con fregadero, campana extractora, frigorífico, microondas y otros utensilios necesarios.
• Equipamiento básico de dormitorios: Las camas no deben tener un ancho inferior a 0,80 m si son individuales y a 1,35m si son dobles; y ofrecerán a los huéspedes colchón, almohada, ropa de cama y somier . También deben tener un armario, punto de luz, enchufe, silla y mesa de noche. Cada uno de ellos debe tener ventilación con patios o exteriores.
• Equipamiento básico de cuartos de baño: Dispondrán como mínimo de una ducha o bañera, inodoro, lavabo, espejo, toma corriente y toallas. Además, deben disponer de ventilación directa o en su defecto forzada.

¿Qué tener en cuenta para el buen funcionamiento del alquiler?

Un servicio de alquileres de turismo debe considerar siempre el cumplimiento de las leyes con los parámetros impuestos. Para un buen funcionamiento la vivienda de uso turístico deberá:

• Informar a los huéspedes del precio antes de su admisión, con tarifas de servicios adicionales.
• El propietario o gestor debe recibir a los huéspedes y recoger la información de cada uno de ellos en un libro de registro con sus entradas y salidas. Posteriormente,el encargado de la estancia debe proporcionar guías de servicios para bomberos, clínicas, hospitales, transporte, entre otros.
• El alojamiento se cuenta por días o jornadas, que comenzará a las 17:00 horas del día de entrada y terminará a las 12:00 horas del día de salida, salvo pacto en contrario
• Todos los alojamientos deben disponer de una hoja de reclamaciones, de acuerdo con el Decreto 3/2014, de 31 de enero. 
• Todos los contratos deben disponer de especificaciones de fechas.
• Cada uno de los propietarios está en su derecho de modificar la tarifa a nuevos huéspedes.
• Los propietarios o gestores pueden exigir a los huéspedes una cantidad anticipada antes de la fecha de entrada.

¿Cómo es el procedimiento para obtener la Declaración Responsable?

En el Instituto de Turismo de la Región de Murcia es necesario obtener la Declaración Responsable en base a la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. Los documentos que deben ser presentados ante el organismo son:

• Documentos de identidad del propietario o gestor.
• Los documentos en relación con la vivienda deben indicar al propietario.
• Manifestación por parte del propietario de que la vivienda se encuentra en óptimas condiciones.
• Incluir el número de plazas de la propiedad.
• Indicar la disponibilidad inmediata del inmueble como vivienda de uso turístico.
• Disponer de un Seguro de Responsabilidad Civil y firmar un acuerdo de vigencia.
• Si el alquiler está destinado a habitaciones, debe habitar siempre un encargado en la propiedad.
• Indicar el nombre del responsable que recibirá a los huéspedes.

Con estos documentos aprobados por el organismo competente se cumple con la Ley 12/2013 de Turismo de la Región de Murcia evitando sanciones. Una vez con la Declaración Responsable, se puede ejercer la actividad turística en el territorio de Murcia. 

¿Cuál es el organismo encargado de realizar la inspección?

La oficina de turismo o el ayuntamiento en los municipios en la Región de Murcia son los encargados de realizar las inspecciones, comprobando que se cumpla el Decreto 3/2014, de 31 de enero, la Ley 39/2015, de 1 de octubre y la Ley 12/2013, de 20 de diciembre. Una vez realizada la inspección, el organismo competente procede a otorgar la clasificación con categoría de establecimiento. Posteriormente, el Registro de Empresas y Actividades Turísticas se encarga de dar el número de licencia.

El organismo considera aspectos como:

• Veracidad de equipamientos y servicios en la propiedad.
• Cualquier omisión o inexactitud implica la imposibilidad de continuar con el trámite para alquileres de vacaciones en Murcia.
• El establecimiento debe reunir todas las condiciones en base a su clasificación.
• Los propietarios o gestores se deben comprometer a colaborar con el Instituto de Turismo de la Región de Murcia. 

Modificaciones a Viviendas de Uso Turístico

Sí quieres ampliar tu propiedad o deseas realizar alguna modificación,  es necesario informar de estos cambios al Instituto de Turismo de la Región de Murcia, ya que de no ser así, se puede derogar la licencia de turismo. Al realizar estas actividades, la clasificación de la propiedad puede cambiar, y es necesario modificar los datos en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas.

Las reformas a considerar son:

• Cambios en la infraestructura.
• Servicios adicionales como jardines, piscinas, saunas, entre otros. 
• Equipamientos como nuevos electrodomésticos. 

Aplicación de los decretos y leyes en apartamentos turísticos

Las viviendas de uso turístico en Murcia aplican los mismos decretos y leyes que los hoteles y apartamentos destinados al turismo. En base al Decreto 75/2005, de 24 de junio, este tipo de alojamientos pasan a estar registrados temporalmente en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de la Región de Murcia. El trámite tiene una duración de aproximadamente 10 días, luego se otorga un plazo de 6 meses para indicar el inicio de actividad turística. 

Es necesario cumplir con todos los requerimientos legales para obtener la licencia y poder alquilar la vivienda. Además, se recomienda en el inicio de actividad tener un libro de registros donde los viajeros mayores de 16 años deben firmar su entrada. No tener un registro puede implicar una multa entre los 600 euros a los 30 mil euros.

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