Obtener la licencia de alquiler vacacional

Mayo 2024

Si estás decidido a alquilar uno o varios de tus inmuebles como alquiler vacacional, tendrás que cumplir con una serie de requisitos legales a nivel autonómico y/o local. En España, el Gobierno central cedió hace más de una década las competencias sobre los alquileres turísticos a las comunidades autónomas, y, algunas de ellas, a través de decretos que pasaron por sus parlamentos, hicieron lo propio con los ayuntamientos. Así ocurrió, por ejemplo, en Andalucía, que es la comunidad con más casas, pisos y apartamentos de índole turístico de España. 

Por lo tanto, antes de lanzarte a alquilar tu inmueble y buscar métodos de promoción y marketing, tendrás que comprobar si este se adecua a los requerimientos establecidos en tu territorio. Ojo, porque los pasos previos al alquiler son especialmente importantes, y hay que actuar con rigurosidad. Acompáñanos en este artículo y toma nota de los pasos a seguir.

¿Qué es una licencia de alquiler vacacional?

¿Qué es exactamente una licencia de alquiler turístico o vacacional? Pues se trata de un permiso concedido por las administraciones públicas a la persona dueña o anfitriona de una vivienda para poder explotarla como alquiler turístico. En los destinos españoles con más afluencia de viajeros, aquellos puntos neurálgicos, suelen ser los ayuntamientos los encargados de regular la actividad del alquiler turístico y de dispensar las autorizaciones. En otros, son las comunidades autónomas las que se encargan de establecer el marco jurídico. 

Por tanto, tu primera misión será cerciorarte sobre qué administración tiene las competencias para ello. Si es la comunidad autónoma, a buen seguro dispondrá de un sitio web especial para recabar información sobre el asunto; y si es el ayuntamiento, quizás te resulte más fiable acudir a las oficinas del área de turismo o urbanismo de tu consistorio. Allí, algún técnico te podrá desglosar todos los requisitos del alquiler vacacional para que puedas conseguir así poner tu inmueble en funcionamiento. 

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Define tu tipo de alquiler e inicia el proceso burocrático

Paso número uno: identifica qué tipo de alquiler vacacional es el tuyo. En algunas comunidades autónomas o ayuntamientos solo existe una tipología, pero puede haber dos o tres, dependiendo de tu ubicación, del tipo de uso que se le quiera dar o incluso de si hablamos de un alquiler rural o urbano. Una vez que tengas catalogada tu vivienda vacacional, pasaremos a analizar algunos requisitos comunes para todas las viviendas turísticas.

La acreditación de la propiedad

Parece de Perogrullo indicarlo, pero, para conseguir la licencia turística, tendrás que acreditar tu propiedad y verificar que es tuya con las escrituras de la misma y mediante los registros pertinentes. También deberás acreditar que esta cumple con las obligaciones de seguridad y habitabilidad, y que todas las habitaciones tienen las dimensiones mínimas exigibles. Por otra parte, has de disponer de un seguro que cubra tanto tu actividad de alquiler turístico como la vivienda. El seguro de responsabilidad civil es obligatorio y fundamental en caso de cualquier accidente o contratiempo. Así podrás proteger a terceros, es decir, a tus huéspedes. 

Pero, ahí no queda la cosa, a continuación te desglosamos otras obligaciones a tener en cuenta:

• Estar al día con Hacienda. Si quieres comenzar —o proseguir— tu actividad como propietario de un alquiler vacacional, la administración te exigirá que estés al día con tus obligaciones con la Agencia Tributaria. No puedes tener deudas pendientes. Tus cuentas con las administraciones han de estar saneadas, de lo contrario, podrían denegar o revocar tu licencia de alquiler. 

• Cumplir con toda la normativa establecida. Las leyes autonómicas y ordenanzas municipales podrían exigir una serie de requisitos, tanto en lo referente a metros cuadrados de la vivienda, como en cuestiones de disciplina urbanística o del número de huéspedes que puedas alojar. Las administraciones también acotan la duración de los alquileres: las autoridades locales suelen estipular un periodo mínimo y máximo de alquiler en sus propias ordenanzas y reglamentos. Si no se respeta ese rango, se podría considerar su uso para fines no previstos, lo cual podría traducirse en una multa. 

• Garantizar la seguridad y el bienestar de tus huéspedes. Los alquileres vacacionales también deben cumplir ciertas medidas de seguridad, algunas ineludibles y estrictas. Por ejemplo, en ciertas comunidades autónomas es obligatorio dotar la vivienda de extintores y/o detectores de humo; en otras latitudes se deben respetar ciertos requisitos con las salidas de emergencias o los planes antiincendios. En cualquier caso, es tu deber informarte sobre ellos y cumplir con los requisitos. Considera que esto podría obligarte a realizar una inversión, así que cuenta con una partida de tu presupuesto para ello.  

• Prefijar una normativa de convivencia. Las normas para habitar la vivienda son imprescindibles para garantizar una buena estancia. Es obvio que ningún propietario quiere ser demasiado estricto. Elaborar una lista de normas no es la tarea más gratificante, pero es totalmente necesaria. Sin una normativa se podrían dar situaciones desagradables, ya se trate de música demasiado alta, vías de escape bloqueadas por bicicletas o perros en el sofá, por poner algunos ejemplos. Si quieres evitar comportamientos poco deseables por parte de los inquilinos, redacta un conjunto de normas claras y entendibles. Señala claramente qué está prohibido y qué está permitido. Si la vivienda vacacional está ubicada en una urbanización con varias zonas, tendrás que definir un marco de convivencia con los demás vecinos. Asimismo, debes incluir la explicación del protocolo contra incendios y de seguridad, instrucciones sobre el uso de aparcamientos, piscinas y barbacoas u horarios de silencio. Cuantas menos preguntas queden sin respuesta, menos probabilidades habrá de que se produzcan malentendidos o contratiempos. La información será tu aliada.

• Comunicar con transparencia. Por comunicación transparente se entiende el suministro oportuno, honesto y completo de toda la información pertinente para alquilar una casa o apartamento vacacional. Los huéspedes han de conocer los pormenores del contrato, la licencia de la vivienda, las características de la misma, etc. Una comunicación fluida y responsable con las administraciones también será fundamental para superar los trámites administrativos.  

Asegúrate de que la vivienda está en perfectas condiciones de uso

Si quieres alquilar con éxito tu piso o casa de vacaciones, es esencial una preparación concienzuda. El piso o la casa no debe ser simplemente un lugar donde dormir, sino un espacio en el que los huéspedes se sientan como en su propio hogar. Además, siempre puedes ser objeto de una inspección sorpresa. Por ello, para poner a punto tu vivienda de vacaciones, tendrás que tener en mente, al menos, las siguientes características:

• El concepto y el diseño de la casa han de ser coherentes. 
• Calidad en lugar de cantidad. Procura que tu apartamento o casa vacacional esté amueblado con gusto y un mobiliario de calidad. 
• Luminosidad y colores sutiles.
• Cocina totalmente equipada; los huéspedes suelen cocinar juntos en vacaciones.
• Conexión a Internet rápida, televisión y equipo de música.  
• Un buen baño con todo lo necesario para una ducha o baño relajante.
• Espacio de almacenamiento por si tuvieran que dejar mochilas o enseres personales.
• Balcón, terraza y jardín son un plus.
• Cuna y trona para familias con niños pequeños, que a buen seguro te lo agradecerán. 

Conserva un archivo con la documentación burocrática relativa al alquiler vacacional

Cuando hablamos de archivar, nos referimos a algo más que simplemente almacenar información y documentos. Se trata de tener acceso rápido a esta información y poder retenerla en el tiempo para que la puedas utilizar ahora y en el futuro. Asegúrate de tener una visión de conjunto, tanto de tus documentos digitales como de tus documentos físicos. 

Piensa qué te conviene más, si unos archivadores para papeles o un sistema de gestión documental online. También puedes combinar ambos. En cualquier caso, toda la burocracia, todos los papeles, deben estar al alcance de la mano, por si surgiera algún requerimiento o inspección. Ojo a las inspecciones, que no son una leyenda urbana; estas se producen habitualmente y son bastante estrictas. 

Contratación de profesionales para conseguir la licencia de apartamento turístico

Como propietario, siempre tienes la opción de contratar los servicios de una consultoría para conseguir el alta de tu apartamento turístico o tu casa de vacaciones. Gracias a una asesoría o gestión especializada, podrás obtener tu licencia rápidamente, tener un alcance significativamente mayor y ahorrar esfuerzos en todos los procesos burocráticos. Por contra, deberás pagar una mensualidad destinada a la gestión de la vivienda en cuestión. 

Eso sí, una vez que tu propiedad cumpla con todas las regulaciones y consigas tu licencia de alquiler, puedes contar con los servicios de Holidu y llegar a millones de clientes potenciales. ¡Ahora es tu momento!

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