Prepara tu propiedad para alquilarla por unos días, semanas o meses

Octubre 2023

Si tienes una propiedad en España y estás considerando su alquiler como vivienda de uso turístico por días, semanas o meses, has llegado al lugar indicado. Preparar tu propiedad para el alquiler de vacaciones puede ser una excelente manera de generar ingresos adicionales y aprovechar al máximo tu inversión.

Es importante tener en cuenta los requisitos legales y normativas aplicables de los alquileres de vacaciones en España. Cada región o comunidad autónoma puede establecer sus propias regulaciones, por lo que es importante asegurarse de cumplir con todas las leyes locales. Para ello es necesario obtener una licencia de turismo cumpliendo con los estándares de seguridad y calidad establecidos en sus decretos o leyes.

Primero debes asegurarte de que tu vivienda esté en buen estado, limpia y disponible para uso inmediato o preparada para las inspecciones de los organismos competentes, y si es necesario realizar cualquier reparación o actualizar algunos aspectos para ofrecer una experiencia más atractiva a los huéspedes.

¡Vamos a responder las preguntas más frecuentes!

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¿Cómo iniciar el alquiler de estancias de uso turístico?

Lo más importante es disponer de una propiedad con toda su documentación. Dependiendo de la comunidad donde te ubiques, debes llevar una serie de requisitos al Ayuntamiento o al Registro de Turismo, presentando una declaración responsable y otros documentos.

¿Cuáles son los requisitos legales para alquilar una vivienda de uso turístico en España?

En nuestra guía detallada de los requisitos legales para los alquileres de vacaciones en España encontrarás toda la información relevante a cerca de esta cuestión, según el tipo de propiedad y la comunidad autónoma en la que se encuentre. Sin embargo, aquí te dejamos algunos requisitos generales más importantes a tener en cuenta:

• Obtener una licencia para alquileres turísticos: es obligatorio disponer de una licencia de turismo para poder comercializar un establecimiento y ofrecerlo a clientes potenciales.
• Cumplir con estándares de seguridad y calidad establecidos: dependiendo de la comunidad donde se ubique el alquiler se solicitan estándares de seguridad como: extintores de incendios, acceso para personas con discapacidad, evacuación eficiente de aguas residuales, infraestructura en perfectas condiciones, entre otras.
• Registro de huéspedes: en la mayoría de las regiones es necesario disponer de un control de huéspedes para presentar ante los ayuntamientos como un control de seguridad.
• Documentación y contratos: es recomendable tener un contrato donde se establezcan los términos y condiciones del alquiler a los huéspedes, especificando sus derechos y responsabilidades.

¿Qué impuestos se deben pagar por alquilar la propiedad como vivienda de vacaciones?

El propietario o gestor se encarga de que la vivienda de uso turístico pague los impuestos correspondientes sobre los ingresos generados. La mayoría de ellos son impuestos locales específicos:

• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): todo ingreso generado por la vivienda de uso turístico se considera parte de la base imponible de propietario y está sujeto a impuestos. La tasa aplicable puede variar de acuerdo al nivel de ingresos u otras circunstancias personales.
• Impuesto de Actividades Económicas (IAE): al alquilar la propiedad de forma habitual con fines lucrativos en algunas regiones es necesario dar de alta en el IAE y pagar este impuesto.
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): como propietario se debe pagar el IBI, un impuesto local que grava la posesión de bienes inmuebles. Su tarifa es determinada por el valor catastral de la propiedad y de otros impuestos establecidos por el municipio donde se ubique.
• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): si decides ofrecer servicios adicionales junto con la vivienda de uso turístico, como la limpieza o un desayuno incluido, es posible que debas liquidar el IVA sobre esos servicios.

¿Qué servicios y comodidades se deben ofrecer a los huéspedes?

Es importante como anfitrión ofrecer un alojamiento limpio y bien mantenido. La clave es brindar una experiencia cómoda y agradable para los huéspedes, pero dependiendo de la comunidad o región es necesario cumplir con una serie de requerimientos como:

• Limpieza: toda propiedad en alquiler debe encontrarse en un excelente estado antes de la llegada de los huéspedes. Es importante en alquiler de apartamentos ofrecer servicios de limpieza en dormitorios, baños, cocina y otras áreas comunes.
• Ropa de cama y toallas: proporcionar sábanas limpias, mantas, almohadas y toallas para el uso de los huéspedes es un requisito indispensable en algunas comunidades. 
• Equipamientos básicos de cocina: es necesario que disponga de utensilios como ollas ,vasos, sartenes, platos, cubiertos y electrodomésticos como microondas, tostadora y cafetera con su respectiva guía de uso.
• Conexión a internet: no es un requerimiento obligatorio pero si es considerado por muchos huéspedes como un servicio indispensable. 
• Información local: puedes proporcionar a los huéspedes una guía con información sobre lugares de interés turístico cercanos, así como restaurantes, conexiones de transporte público, supermercados, bomberos, hospitales y otros servicios útiles.
• Comodidades adicionales: para una estancia agradable puedes incluir equipamientos como televisión, aire acondicionado, calefacción, lavadora o secadora. Estos extras pueden marcar la diferencia.

¿Cuáles son las plataformas más populares para anunciar una propiedad de alquiler vacacional?

Te recomendamos leer nuestro artículo sobre las mejores plataformas de alquileres vacacionales de 2023 para conocer en detalle todas sus ventajas, y así poder encontrar la que más se ajuste a ti y a tu propiedad. Algunas de las mejores plataformas para anunciar tu alquiler de vacaciones en España son Holidu, Airbnb o Booking.com. Cada una de ellas permite crear anuncios detallados de la propiedad con la posibilidad de mostrar fotografías, establecer tarifas y mantener una comunicación con los huéspedes interesados en realizar una reserva.

Además, en los anuncios es recomendable incluir descripciones detalladas sobre las características de tu propiedad, destacando puntos de interés que puedan atraer a los huéspedes. Veamos un breve resumen de las ventajas de algunas de estas plataformas:

Holidu

Holidu es una plataforma global de alquiler vacacional que potencia la visibilidad de tu propiedad mediante tecnología inteligente y optimización, conectándote con una amplia audiencia de viajeros y facilitando la gestión eficiente de tus reservas en un entorno intuitivo y completo. Entre sus principales ventajas además ofrece:

• Amplia visibilidad internacional: Holidu cuenta con una amplia presencia a nivel global, lo que significa que tu anuncio llegará a una gran audiencia internacional de viajeros, aumentando las posibilidades de reservas y ocupación de tu propiedad.
• Optimización y distribución inteligente del anuncio: accede a tecnología avanzada para optimizar y distribuir tu anuncio en múltiples plataformas y sitios web de viajes, garantizando una mayor exposición y visibilidad para tu alquiler vacacional.
• Comparación de precios y disponibilidad: te permite comparar precios y disponibilidad de alquileres vacacionales en diferentes fechas y ubicaciones, para tomar decisiones informadas y aumentar las posibilidades de recibir reservas.
• Integración con canales de reserva populares: Holidu se integra con muchos canales de reserva reconocidos, como Airbnb, Booking.com y Vrbo, lo que te permite gestionar tus reservas desde una única plataforma y aprovechar la audiencia de estos sitios populares.
• Herramientas de gestión eficientes: por otro lado, la plataforma te proporciona herramientas eficientes para gestionar y optimizar tu anuncio, incluyendo la posibilidad de sincronizar calendarios, gestionar precios y responder a consultas de los huéspedes de manera rápida y efectiva.
• Sistema de evaluaciones y comentarios transparente: Holidu dispone de un sistema de evaluaciones y comentarios transparente, que permite a los huéspedes compartir sus experiencias y calificar tu propiedad. Las buenas evaluaciones pueden aumentar la confianza de futuros huéspedes y mejorar tu reputación como anfitrión.
• Asistencia al cliente y soporte técnico: Por último, la plataforma también ofrece un servicio de atención al cliente y soporte técnico, lo que significa que puedes recibir ayuda y asesoramiento en caso de cualquier problema o consulta relacionada con tu anuncio o reservas.

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Airbnb

Es una de las plataformas líderes en el mercado de alquileres. Permite a los propietarios anunciar sus propiedades de forma sencilla y ofrece ventajas como:

• Ampliar audiencia por su reconocimiento internacional, aumentando las posibilidades de encontrar huéspedes para tu propiedad.
• Interfaz intuitiva y fácil de usar tanto para los propietarios como para los huéspedes. 
• Puedes crear un anuncio detallado de tu propiedad con fotografías y eres libre de establecer tus propias reglas y tarifas.
• Facilita la comunicación de las transacciones entre cliente y propietario.
• Puedes comunicar de manera inmediata las normativas de la casa y la disponibilidad de fechas. 
• Dispone de un sistema de evaluaciones y comentarios, lo que brinda transparencia y confianza tanto para los propietarios como para los huéspedes. 
• Puedes tener la información de identificación verificada de los huéspedes, y los pagos se realizan a través de la plataforma ofreciendo mayor seguridad.

Booking.com  

Es conocido por su enfoque en hoteles, aunque también ofrece una sección dedicada a viviendas de vacaciones. Entre sus principales ventajas destacan:

• Gran base de usuarios y atrae a millones de viajeros de todo el mundo. 
• Interfaz fácil de usar tanto para los propietarios como para los huéspedes. 
• Puedes crear un perfil agregando descripciones detalladas y fotografías.
• Establecimiento de políticas de reserva y cancelación de forma sencilla.
• Puedes ajustar las tarifas según la demanda, establecer restricciones de estancia mínima y actualizar la disponibilidad en tiempo real.
• Los clientes pueden comentar en el anuncio de la propiedad, donde construir una buena reputación puede ayudarte a atraer más huéspedes.
• Herramientas para configurar promociones y ofertas especiales, como descuentos en determinadas fechas. 

Pasos para crear de manera exitosa tu negocio de alquileres de vacaciones

Plan de negocios 

Determina el tipo de alquiler que quieres realizar, diferenciando si tienes una vivienda tipo:

• Casa rural
• Apartamento
• Vivienda de uso turístico
• Bungalows

Luego debes conocer su categoría, que dependerá de los servicios que ofrezca y la zona donde se ubique. Sugerimos que también realices un estudio de mercado considerando a la competencia y establezcas un plan de gastos. En algunos casos los gestores de alquileres de vacaciones ofrecen este tipo de servicio, proporcionando orientación durante el proceso. 

Remodela la propiedad

Es necesario realizar las remodelaciones establecidas por la ley y dejar la vivienda amueblada para uso inmediato, considerando aspectos como:

• Higiene en las habitaciones.
• Limpieza de exteriores e interiores.
• Electrodomésticos con guías de uso.
• Infraestructura en óptimas condiciones.

Tener toda la documentación necesaria

Es importante que el propietario o gestor disponga de la documentación vigente en caso de inspecciones. Los documentos más solicitados son:

• Cédula de habitabilidad.
• Declaración responsable.
• Licencia turística.

Establece una tarifa

Luego de realizar el estudio de mercado y conocer los servicios que vas a ofrecer en tu alojamiento, puedes decidir la tarifa del alquiler compitiendo con los precios de las otras instalaciones. Lo ideal es iniciar con un precio irresistible para los huéspedes.

Redacta un contrato

En algunas de las comunidades autónomas puedes redactar un contrato donde el huésped acepta las condiciones de tus normativas durante el alquiler de la vivienda de uso turístico en España. 

• Recomendamos redactar un contrato en español, inglés, portugués, italiano y francés. Es una idea para evitar dolores de cabeza ante algún problema con un turista tanto nacional como internacional.
• Establece normas de convivencia en caso de hospedar por habitaciones.
• Establece condiciones ante cualquier daño ocasionado por el huésped donde se haga responsable.
• Incluye la tarifa impuesta por los servicios de alquiler. 

Publica tu anuncio

Una vez con todas las medidas preventivas para evitar incidentes, puedes proceder a publicar tu alquiler de vacaciones en las plataformas que desees. Si quieres que una persona se haga responsable puedes contratar a un gestor, y para facilitar tus tareas puedes comprar un paquete de Channel Manager, que se encargará de establecer reservas y programar los calendarios.

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