Requerimientos legales para la gestión de alquileres de vacaciones en España

Octubre 2023

España destaca por ser el segundo país después de Francia con más alquileres de vacaciones, de acuerdo con un informe de Eurostat. Si tienes una propiedad que piensas alquilar, debes tener en cuenta los requerimientos legales para los alquileres de vacaciones en España para evitar sanciones.

Estas normativas garantizan la calidad de los alojamientos, protegiendo tanto a empresarios como a los visitantes. Estos decretos y leyes fueron creados con el objetivo de evitar discrepancias y generar una uniformidad de medidas en cada comunidad autónoma. Además, cada gestor o propietario que utilice plataformas como Airbnb, Expedia, Tripadvisor o Homeway debe tener inscrita la propiedad en el Registro de Turismo de España con su respectivo número de licencia. 

En el año 2018 se aprobó un Real Decreto Ley que determina la obligación de obtener un número de registro, cumplir con estándares de calidad,  seguridad, limitar duración en viviendas ubicadas en zonas turísticas saturadas y mantener un equilibrio con los residentes locales. Además, en algunas comunidades autónomas existen normativas adicionales, más restrictivas si la propiedad se ubica cerca de espacios naturales protegidos.

Las normativas legales para los alquileres de vacaciones en España han cambiado por el auge de las plataformas de alquiler turístico, buscando el equilibrio en la promoción de calidad y seguridad para evitar estafas y overbooking.

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¿Qué organismo se encarga de regular los alquileres de vacaciones?

La gestión de alquileres de vacaciones en España está regulada y supervisada por varios organismos que varían por comunidad autónoma y la legislación en cada región. Algunos de los organismos y sedes encargadas son:

• Consejerías de Turismo: en cada comunidad autónoma hay una Consejería o Dirección General de Turismo que se encarga de regular y supervisar los alquileres de vacaciones. Siendo responsables de las emisiones de licencia o registro de las viviendas de uso turístico.
• Ministerio de Industria, Comercio y Turismo: el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo tiene competencias en la regulación y promoción del turismo en España, la mayoría de sus regulaciones se gestionan por cada comunidad autónoma o región, pero esta sede establece las directrices generales y coordina acciones a nivel nacional.
• Ayuntamientos: tienen la función de establecer los requisitos específicos, como cumplir con la declaración de responsabilidad. Dependiendo de las funciones delegadas también pueden llevar a cabo inspecciones a los alojamientos para verificar el cumpliento de sus funciones y pueden aprobar licencias de turismo.
• Agencias de Turismo Autonómicas: algunas comunidades autónomas cuentan con sedes encargadas de la promoción y gestión del turismo. Mayormente participan en supervisiones y asesoran a los propietarios de los alquileres de vacaciones.

Alquileres de vacaciones en España: Leyes y decretos que los regulan

Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):

Se encarga principalmente de regular los contratos de arrendamientos de viviendas en zonas urbanas, pero también establece disposiciones específicas en las Viviendas de Uso Turístico. Entre sus requerimientos destacan el cumplimiento de:

• Duración: debe ser un periodo de tiempo breve acordado entre el propietario y huésped por días o semanas. 
• Tarifas y forma de pago: el propietario está en su derecho de indicar la tarifa por día, y la forma de pago se acuerda entre las partes siendo por adelantado o por contrato.
• Fianza: la cantidad de fianza depende de la comunidad autónoma donde se ubique la propiedad, siendo en algunos casos el equivalente de un mes de alquiler. 
• Obligaciones: la LAU establece que la vivienda se debe mantener en óptimas condiciones, y el huésped debe cuidar el equipamiento interior durante la estancia. 

Ley General de Turismo (Ley 13/2011, de 27 de mayo)

Es obligatorio cumplir con esta ley, que establece que todas las propiedades con fines turísticos deben estar inscritas en el Registro de Turismo de la comunidad autónoma correspondiente. En relación con los alquileres de vacaciones destacan los siguientes aspectos:

• Viviendas con fines turísticos: son aquellas patrocinadas por canales de oferta turística que se ceden habitualmente con fines de alojamiento.
• Registro de viviendas turísticas: todas las viviendas con fines turísticos deben estar inscritas en el Registro de Turismo de la comunidad autónoma o región donde se encuentren antes de iniciar su actividad. 
• Requisitos mínimos: todas las viviendas de uso turístico en España deben cumplir con los requerimientos mínimos de habitabilidad y calidad establecidos.
• Obligaciones: los propietarios o gestores siempre deben cumplir con las normas vigentes y proporcionar información real sobre las características de la vivienda.
• Sanciones: dependiendo de la gravedad de la infracción por incumplimiento de los requerimientos legales se aplican multas o sanciones.

Decreto de Viviendas de Uso Turístico (DVT)

Todas las comunidades autónomas tienen decretos y cumplen con una normativa específica para regular las viviendas de uso turístico. Los decretos y leyes vigentes para cada una son:

• Islas Baleares: Ley 6/2017, de 31 de julio
• Comunidad Valenciana: Decreto 10/2021, de 22 de enero
• Comunidad autónoma de Asturias: Decreto 48/2016, de 10 de agosto
• Comunidad autónoma de Cantabria: Decreto 225/2019, de 28 de noviembre
• Comunidad autónoma de Cataluña: Decreto 75/2020, de 20 de agosto
• Comunidad autónoma de La Rioja: Decreto 10/2017, de 17 de marzo
• Región de Murcia: Decreto n.º 256/2019, de 10 de octubre
• Comunidad autónoma de Aragón: Decreto 1/2023, de 11 de enero
• Comunidad autónoma de Galicia: Decreto 12/2017, de 26 de enero
• Comunidad autónoma de Castilla y León: Decreto 3/2017, de 16 de febrero
• Comunidad autónoma de Castilla-La Mancha: Decreto 36/2018, de 29 de mayo
• Comunidad autónoma de Andalucía: Decreto 28/2016, de 2 de febrero
• Provincia de Navarra: Decreto Foral 230/2011, de 26 de octubre
• País Vasco: Decreto 101/2018, de 3 de julio
• Islas Canarias: Decreto 113/2015 de 22 de mayo
• Comunidad autónoma de Extremadura: Ley 2/2011, de 31 de enero
• Comunidad de Madrid: Decreto 79/2014, de 10 de julio

Es importante conocer las normativas legales en el territorio donde se encuentre tu vivienda de vacaciones con fines turísticos. Además, hay que tener en cuenta los requerimientos municipales, ya que en España pueden existir requerimientos específicos solicitando documentos adicionales o estableciendo restricciones.

Regulaciones locales más importantes en Cataluña, Baleares, Madrid, Comunidad Valenciana, Andalucía y Asturias

Las regulaciones locales de alquileres de vacaciones en España pueden variar entre las distintas comunidades autónomas y municipios.

Cataluña

Esta comunidad autónoma establece sus normativas bajo el Decreto 159/2012, los propietarios deben obtener la licencia turística mediante una serie de pasos, el alojamiento debe cumplir con requisitos de calidad y habitabilidad con un máximo de 31 días consecutivos. También se incluyen aspectos como:

• Las viviendas de uso turístico deben cumplir con infraestructuras seguras y equipamientos de calidad en su mobiliario. 
• La higiene de la instalación es indispensable al igual que la climatización. 
• Informar a los huéspedes de la existencia de la tasa turística, que depende la categoría y clasificación del alojamiento.
• Todo medio de publicidad debe contener información veraz del alquiler y servicios de promoción.

Islas Baleares

En esta zona se aplica la Ley de Turismo de las Islas Baleares en lo establecido en la Ley 6/2017, de 31 de julio. Las regulaciones son estrictas, ya que buscan impulsar el turismo sostenible y cuidar las áreas naturales de las islas.

• La Ley establece un límite de viviendas de uso turístico comercializadas en las zonas saturadas.
• Prohibición de creación de nuevas plazas turísticas en determinadas áreas. 
• Restricciones a la comercialización de viviendas que no cumplan con los requisitos legales.
• Verificación y control de la oferta de viviendas turísticas en plataformas para garantizar el cumplimiento de los requisitos legales.

Madrid

El Decreto 79/2014, de 10 de julio y el Plan Especial de Regulación de Uso de Hospedaje (PERUH) en la ciudad de Madrid funcionan como normativa específica para regular los alquileres turísticos. Estos establecen los requerimientos para obtener la licencia de actividad turística, limitar las plazas y cumplir con seguridad y restricciones en cuanto a la ubicación. También hay que considerar otros aspectos legales como:

• Llevar la documentación necesaria al Ayuntamiento de Madrid.
• Mantener el mobiliario en excelentes condiciones.
• El ayuntamiento se encarga de realizar las inspecciones para evitar el alquiler ilegal.
• Si la vivienda de uso turístico incumple con las regulaciones establecidas, se podrán aplicar sanciones.

Comunidad Valenciana

El Decreto 10/2021, de 22 de enero se encarga de regular los servicios de alojamiento turístico y su clasificación con la prestación de equipamientos que ofrece. Entre las normativas establecidas destacan:

• Todos las viviendas de uso turístico deben disponer en su exterior de su distintivo y clasificación.
• Todo propietario debe contar con una licencia de turismo.
• Los alquileres deben disponer de un seguro de responsabilidad civil.
• Deben cumplir con los requerimientos de calidad y seguridad.
• Disponer de una excelente zonificación indicando la superficie total de la estancia. 

Andalucía

Todas las viviendas de uso turístico en Andalucía deben seguir las normativas del  Decreto 28/2016, mientras que los apartamentos turísticos se rigen por el Decreto 194/2010. En la actualidad algunos aspectos a cumplir son:

• Regulaciones estrictas a la accesibilidad y dimensiones mínimas de la vivienda.
• En las zonas menos reguladas los ayuntamientos realizan las inspecciones correspondientes y otorgan licencias.
• Todas las viviendas y apartamentos deben estar inscritos en el Registro de Turismo de Andalucía.
• Se deben cumplir las normas técnicas y de seguridad.
• Los propietarios deben garantizar la adecuación de las instalaciones, y los huéspedes deben cumplir con las normas de convivencia respetando la propiedad.
• Los propietarios están obligados a proporcionar información veraz de las características de la vivienda.

Asturias

Los alquileres de vacaciones en Asturias deben cumplir las normativas del Decreto 48/2016, de 10 de agosto, que reformó las regulaciones de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre. Entre sus requerimientos establece: 

• Regulación de la actividad de alojamientos turísticos en las modalidades de viviendas de vacaciones o viviendas de uso turístico.
• Todas las empresas de intermediación turística, las agencias de viajes, administradores de alquileres, propietarios y otros encargados deben disponer de una licencia de turismo para ofrecer el establecimiento a través de canales virtuales como páginas webs, marketplace o cualquier canal que permita el alquiler del alojamiento en el territorio.
• Los equipamientos mínimos que deben disponer los alquileres son:
  • Evacuación de aguas residuales.
  • Suministro de agua potable.
  • Servicio público de recogida de basura por el ayuntamiento.
  • Calefacción.
  • Botiquín de primeros auxilios y extintor.
  • Teléfono con guía para los huéspedes con números de bomberos, centros policiales, hospitales, entre otros.
  • Los dormitorios deben disponer de luz natural y al menos una cama con un ancho mínimo de 0,8 y 1,35 metros.
  • La cocina y dormitorios deben tener vistas al patio o exterior.
• Al ingresar deben verificar la información de los huéspedes y comunicar las tarifas establecidas para servicios adicionales.

¿Qué sucede cuando la comunidad autónoma, municipio o región carecen de normativas específicas?

Cuando se dan estos casos se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que consiste en:

• El propietario proporciona al huésped una cesión temporal de la vivienda completa o por habitaciones. 
• Todas las propiedades deben encontrarse en excelentes condiciones de higiene y seguridad para uso inmediato de los turistas.
• Se puede promocionar el alquiler por páginas web, directorios u otros medios de comercialización verificados.
• Hay que tener en cuenta que la duración mínima de los contratos es de 3 años, pero se puede llegar a un acuerdo de contrato con el huésped.
• Se pueden realizar remodelaciones en la propiedad previo aviso del huésped.
• Todos los gastos de las viviendas como restauraciones o desperfectos son responsabilidad del propietario.
• Existe una tarifa de precios, que solo el propietario puede modificar.

¿Qué consecuencias tiene el alquiler ilegal en España?

Entre ellas destacan las de carácter administrativo y legal. Vamos a conocerlas:

• Cierre y clausura: en casos graves de infracción, el organismo competente puede ordenar el cierre y la clausura de la vivienda turística. 
• Sanciones administrativas: las autoridades pueden imponer sanciones administrativas que incluyen multas económicas significativas variando a la normativa de cada comunidad autónoma.
• Responsabilidad legal: el arrendador ilegal puede ser considerado responsable legalmente por daños causados a inquilinos o terceros, implicando demandas civiles.

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