¿Pueden los vecinos prohibir tu alquiler vacacional?

Diciembre 2024

La proliferación de viviendas de alquiler vacacional en localidades y ciudades punteras ha hecho necesaria una regulación al respecto, con el objetivo de controlar el crecimiento  descontrolado de casas y pisos destinados a la explotación turística. 

La regulación, per se, no tiene por qué ser una mala noticia para el anfitrión o propietario, ya que, en ocasiones, elimina la competencia desleal o alegal, y puede fomentar un mejor servicio turístico, con los beneficios que reporta a la reputación general de la localidad.

Una de las medidas que siempre se han barajado para controlar los pisos turísticos ha sido la de otorgar a la comunidad de vecinos el derecho a decidir si puede haber pisos turísticos en el bloque de viviendas o no. El conflicto entre la vecindad y los grandes tenedores viene de lejos, y se ha tenido que resolver en los tribunales. El Tribunal Supremo ha concedido la potestad a las comunidades de propietarios de limitar las viviendas con fines turísticos en cada edificio. Te lo contamos a continuación.

Tres quintos de la mayoría en la Junta de propietarios

Una de las medidas urgentes en el área de alquiler y vivienda impulsadas en el decreto ley estatal 7/2019 era la de limitar las viviendas que se podían dedicar a uso turístico, siempre y cuando votaran a favor las tres quintas partes del total de propietarios. La duda residía en si para limitar-prohibir este uso se necesitaba esa representación mayoritaria, o, en cambio, era preciso conseguir la unanimidad de todos los propietarios, aspecto que cambiaría bastante la resolución de cada caso. Según ha señalado el Tribunal Supremo, esta cuota de tres quintos respeta en todo momento “la regla de proporcionalidad”.

Algunas consecuencias legales para propietarios e inversores de prohibir el alquiler vacacional en España

¿Qué consecuencias concretas reporta esta decisión legislativa? Básicamente, habilita a las comunidades de propietarios para decidir qué tipo de actividad se puede realizar en su bloque, y les otorga derecho a limitar siempre y cuando exista mayoría en la toma de decisiones. Por lo tanto, no será tan sencillo adquirir un apartamento con fines exclusivamente lucrativos.

Un ejemplo muy básico sobre este decreto-ley: si a un edificio de cinco plantas, con dos viviendas por cada una de ellas, llegase una persona física o jurídica y adquiera una de las propiedades, necesitaría el visto bueno de, al menos, seis propietarios para emprender un negocio de alquiler turístico. Esta regla pondrá más difícil a las empresas de alquiler vacacional explotar pisos puntuales, y las obligará a adquirir la mayoría de viviendas de un edificio si desean explotarlas. En otras palabras, las adquisiciones a gran escala crecerán y las inversiones pequeñas menguarán.

Los nuevos inversores tendrán que negociar con la vecindad y buscar el consenso de la mayoría. En ese sentido, se democratizan las decisiones en busca del bienestar general y de la habitabilidad. Se prevé, no obstante, que muchos vecinos prefieren tener a vecinos “convencionales” a largo plazo que a particulares o empresas que exploten las viviendas con alquileres vacacionales.

¿Decrecerá la inversión?

Está por ver, también, hasta qué punto esta nueva medida podría tener efecto retroactivo, que según las primeras interpretaciones no es el caso. De todos modos, es posible que esta decisión del Supremo produzca un efecto disuasorio en las inversiones privadas en este sector. Por tanto, no es de extrañar que los pequeños propietarios vean reducida su actividad y los grandes inversores (los que tengan el potencial económico suficiente para adquirir un bloque de edificios al completo) crezcan.

En cualquier caso, la pretensión básica de este nuevo decreto es facilitar el acceso a la vivienda a los más jóvenes y las familias más vulnerables, ya que en determinadas latitudes el precio de la vivienda está inflándose de una manera alarmante y desplazando a la población local al extrarradio de las ciudades.

Ojo con incumplir la Ley Horizontal de Vivienda

En caso de que una vivienda desempeñe una actividad turística sin la aprobación de la Junta y en contraposición con los estatutos de la comunidad de propietarios, es decir, que no acate la ley, la dirección de la misma podría solicitar formalmente el cese de la actividad que, a su vez, podría derivar en una indemnización por daños y perjuicios. Incluso se puede inhabilitar la vivienda por un periodo de hasta tres años, según lo establecido en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. 

Publica tus propiedades en Holidu

Relación entre los derechos de los propietarios y los derechos de los vecinos

Si queremos establecer una buena relación con la vecindad, debemos buscar un equilibrio entre el derecho a la propiedad privada y a la explotación económica, y el derecho a la convivencia pacífica en un determinado edificio. 

También hay que tener en cuenta que, en materia de vivienda, el gobierno central ha delegado sus competencias en algunas comunidades autónomas, que a su vez han cedido la diligencia a los ayuntamientos. Por tanto, a nivel legal, tendrás que dirimir y estudiar qué gobierno tiene las competencias, si el local, el regional o el estatal. La ley puede cambiar de una localidad a otra, y ser más laxa en algunos territorios.

Con todo, existen casos donde la legislación y la norma puede ser interpretable. Nuestra recomendación es que, si no tienes claro cuáles son tus derechos, deberes y obligaciones, acudas a un profesional del sector, ya sea un abogado especialista en vivienda o un consultor inmobiliario. Quizás la ayuda profesional arroje luz sobre qué debes hacer en caso de controversia con la comunidad de propietarios acerca de tu alquiler vacacional.

Consejos para mantener una convivencia armoniosa entre propietarios y vecinos 

Para llegar a un entendimiento con los vecinos es recomendable tener talante y habilidades comunicativas. Sentarte a hablar con ellos, empatizar con su situación y buscar soluciones comunes. Una de ellas puede ser establecer, de forma consensuada, unas normas de convivencia en el edificio que hagan llevadero y factible el tránsito de huéspedes. 

Busca siempre una solución conjunta y negociada al choque de intereses. Antes de llegar a un conflicto judicial, elige siempre el diálogo. Comienza la conversación y escucha a los vecinos y vecinas. Siempre se pueden negociar las cosas (con incentivos) y encontrar soluciones consensuadas. En cualquier caso, muéstrate siempre como una persona educada y agradece a los vecinos la conversación y negociación, incluso si no llegas a un acuerdo. 

Un consejo ineludible: respeta los horarios de descanso y cumple con tus obligaciones como propietario. Sí, si hay algo que valoran en una comunidad de vecinos es el tiempo de descanso y tranquilidad. Por tanto, a la hora de la siesta y a partir de las diez de la noche, es preciso bajar el volumen del ruido y hacer una vida discreta y tranquila. Si vas a llevar a cabo una obra, cumple con los requisitos formales establecidos.

Y, por último, procura participar en la vida social de la comunidad. Que no te perciban como un mero especulador y/o espectador, sino como alguien que se preocupa por la vecindad, por su mantenimiento y por la vida en común. Ya sabes que en Holidu puedes leer sobre este y más temas relacionados con la propiedad de alquileres vacacionales en nuestro magazine para propietarios.

Publica tus propiedades en Holidu