Cómo calcular la amortización de tu alquiler vacacional

Noviembre 2024

Aunque no es la parte más seductora a la hora de planificar un negocio, antes de comenzar a ofrecer tu alquiler vacacional tendrás que realizar cálculos importantes sobre el valor de tu vivienda en el momento actual y de cara al futuro. Esta estimación es fundamental para fijar precios de alquiler vacacional que sufraguen la depreciación de la vivienda y que permitan obtener beneficios. Y para ello, tendrás que comprender un concepto fundamental: la amortización.

Cuando hablamos de la amortización de un inmueble nos referimos a la depreciación gradual del valor del mismo a lo largo del tiempo. El cálculo de la amortización nos ayuda a saber cuál es el precio que debemos fijar para nuestro alquiler vacacional, ya que ha de cubrir esa depreciación y salir a cuenta a la hora de calcular los beneficios. 

A continuación, te aclaramos el concepto de rentabilidad y te explicamos el cálculo de la amortización para bienes muebles e inmuebles en el actual contexto legal. 

La rentabilidad, concepto fundamental

Antes que nada, al alquilar una vivienda en régimen vacacional debes cuestionarte su rentabilidad. La vivienda ha de ser rentable. Y su rentabilidad se suele calcular atendiendo a la siguiente fórmula:

Ingresos de alquiler – gastos fijos / inversión de la vivienda x 100 = Rentabilidad  

A la hora de calcular los ingresos de alquiler, por tanto, tendrás que considerar los gastos fijos de la vivienda y la inversión inicial que se ha realizado, y buscar su rentabilidad inmediata. Entre los gastos fijos encontramos los siguientes:

• IBI. Es el impuesto sobre bienes inmuebles que se gestiona a través del ayuntamiento de cada municipio. Dependerá del valor catastral de tu vivienda y del gravamen del municipio en cuestión.

• Tasas. Es un impuesto con el cual se sufragan gastos derivados del mantenimiento de la zona, como la gestión del agua o de las basuras. 
• Gastos de comunidad. En el caso de un alquiler vacacional, lo suele pagar el propietario, por lo que cabe incluirlo a la hora de calcular la rentabilidad.
• Seguros del hogar. Aquí podemos englobar los gastos de seguros de todo tipo asociados a la vivienda.

Teniendo en cuenta la inversión original que se ha realizado y todos estos gastos fijos, podrás hacerte una idea de cuántos ingresos necesitarás obtener al alquilar la vivienda para que esta te resulte rentable. Para fijar el precio del alquiler, habrás de considerar las temporadas altas y bajas, marcar en el calendario las fechas señaladas y también los periodos de menor afluencia de visitantes, estableciendo en cada situación precios acordes al mercado. En resumen, deberás hacer una previsión de la ocupación y de los ingresos anuales. En Holidu ya elaboramos una guía para que los anfitriones puedan realizar presupuestos eficaces en la gestión de su alquiler vacacional.

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Calcular la amortización 

En el caso de los alquileres vacacionales, la amortización es un gasto que, al igual que ocurre con otras amortizaciones, te lo puedes deducir a la hora de hacer la declaración de la renta. Eso sí, Hacienda considera que, cómo máximo, puedes deducir el 3 % del valor más alto de estos dos importes: el coste de adquisición del inmueble y el valor catastral.

El coste de adquisición incluye los gastos y tributos (notaría, registro, IVA no deducible, ITP, gastos de agencia, etc.) realizados a la hora de adquirir la vivienda, sin incluir el valor del suelo. En el valor catastral también se excluye el valor del suelo.  

Un ejemplo numérico para que puedas visualizarlo mejor: si la vivienda presenta un coste de adquisición de 120 000 euros y este supera su valor catastral –es así en la mayoría de las ocasiones–, el propietario podrá deducirse 3600 euros en su declaración de la renta; es decir, el 3 %. 

Es importante señalar que la amortización deducible, los intereses y demás gastos de financiación, los gastos en primas de seguros, etc. serán solo los correspondientes al tiempo que ha estado arrendada la vivienda vacacional, esto es, la cantidad de días de ocupación real. Si tu vivienda ha estado arrendada 287 días al año, solo podrás deducir gastos de estos 287 días. Si tienes un alquiler de larga duración, probablemente esto no te suceda. 

Del mismo modo, es preciso indicar que existe un límite para la amortización acumulada. Para entendernos, no se puede computar más amortización que el valor de adquisición del inmueble. En cómputo global, este no podrá superar el valor de adquisición según los términos del artículo 36 de la Ley de IRPF, excluido del cómputo el valor del suelo.

¿Y los bienes muebles y útiles de la vivienda? 

Como bien mueble se considera cualquier objeto tangible de la vivienda que pueda ser transportado íntegramente de un lugar a otro manteniendo su utilidad. Para entendernos: mobiliario de la vivienda, objetos de decoración, obras de arte, electrodomésticos… 

Tratándose de los bienes muebles y útiles propios que hay en la casa o piso de alquiler turístico, la deducción por amortización es de un 10 %, que puede realizarse durante un máximo de 10 años desde que la vivienda se pone a disposición de la comunidad de huéspedes.

En definitiva, la amortización de bienes muebles e inmuebles es fundamental a la hora de realizar una planificación económica encaminada a captar huéspedes que quieran reservar tu alquiler vacacional. Considerando los gastos deducibles y la amortización, tendrás que fijar unos precios de alquiler y dilucidar qué modelo merece la pena. Se trata de que llegues a un modelo sostenible sin recurrir a un fondo de emergencia, que se sostenga en el tiempo y que contemple la depreciación de los bienes.

Muchas veces, los propietarios de un alquiler vacacional no conocen la cantidad de conceptos que pueden deducir ni tampoco saben calcular la amortización para luego alcanzar su umbral de rentabilidad. Es fundamental disponer de toda esta información para acertar en la toma de decisiones a nivel financiero y no recibir sorpresas indeseadas a final de año, cuando toque hacer el balance contable. En el caso de que no sepas por dónde empezar a nivel contable y te enredes con todos estos conceptos, lo más indicado es que acudas a un profesional del sector. Un gestor especialista que te aclare en una sesión toda esta jerga puede ser una buena inversión.

Conocer la amortización es un paso clave para garantizar el equilibrio financiero y la sostenibilidad de tu proyecto de alquiler vacacional.

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