Calcular los precios del alquiler vacacional

Octubre 2024

Es una de las decisiones más relevantes que deben tomar los anfitriones y propietarios: fijar los precios del alquiler vacacional según la temporada y la demanda. Para ello, como anfitriones, hemos de llevar a cabo un estudio a conciencia del mercado inmobiliario y evaluar la rentabilidad que podemos extraer de nuestra propiedad. Hemos de tener en cuenta que el mercado del alquiler vacacional varía continuamente y que cualquier injerencia externa puede condicionar el precio final de una estancia. A continuación, vamos a profundizar en las técnicas para asegurarnos una ocupación e ingresos estables. 

Planificación previa paso a paso

Calcula los costes del apartamento turístico

Antes de poner en marcha cualquier tipo de estrategia relacionada con los precios tendremos que calcular cuánto dinero nos cuesta mantener nuestra vivienda turística. En un documento de excel, desglosaremos una relación de costes fijos (impuestos sobre la propiedad, el seguro, los costes de limpieza del apartamento turístico, el mantenimiento de las instalaciones, Internet…), y otra de costes variables (reparaciones, inversiones en mobiliario, regalos de bienvenida, etc.). 

Una vez que estimemos este desembolso anual, podremos calcular el montante económico que nos permitiría cubrir gastos y obtener beneficios; también conocer cuál es la cantidad que necesitamos facturar cada mes, es decir, la cuantía mínima. Tengamos presente que el precio que fijemos no solo debe cubrir estos gastos, sino también proporcionar un margen de beneficio razonable que haga que la inversión merezca la pena.

Realiza una previsión de las reservas por meses

Es el momento de hacer una estimación de las reservas con el calendario a mano. Realicemos un pronóstico lo más detallado posible calculando los días que va a estar ocupado nuestro inmueble cada mes. A partir de ahí, podremos fijar un precio por noche, considerando la ocupación prevista y los gastos fijos y variables anteriormente citados.

Estudia el mercado y tu competencia cercana

Vigilar a los competidores es una actividad lógica y recurrente para determinar el precio adecuado de nuestra propiedad vacacional. Analizar propiedades similares en cuanto a características y en nuestra zona nos ayudará a comprender mejor los precios del mercado y ajustar nuestros precios para que sean competitivos. 

Si nuestros competidores cobran bastante más o bastante menos, quizá sea el momento de reevaluar nuestra estrategia de precios. Esto nos ayudará a ser competitivos y atraer a más huéspedes, lo que en última instancia se traducirá en mayores ingresos.

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Estrategias para establecer tarifas competitivas 

Según la ubicación de nuestra vivienda vacacional

El lugar del alquiler vacacional es fundamental para establecer los precios. Hay localidades en las que se dispara la demanda de alquileres en una época concreta del año. Pongamos ejemplos claros: Valencia durante las Fallas, Jerez de la Frontera durante la Feria del Caballo o Cádiz durante el carnaval. Es normal que las tarifas suban un poco en estas fechas determinadas y que sirva también para equilibrar las cuentas en la temporada baja. 

Dentro de una misma ciudad, no es lo mismo que tu vivienda se ubique en las afueras que en primera línea de playa, o colindante a alguna atracción turística. Las viviendas que se sitúan frente a museos, edificios históricos, zonas de fiesta, playas o sierras suelen ser más caras.

Según la época del año 

Que el turismo es fluctuante no es ninguna novedad; que depende de la época del año, tampoco. Naturalmente, la estacionalidad influye en el precio de alquiler de nuestra vivienda vacacional. La temporada alta suele ser más costosa que la baja. Pongamos ejemplos concisos: si posees una vivienda cerca de una estación de esquí, es probable que el invierno sea tu temporada alta. En cambio, una casa en la playa de Marbella puede atraer más visitantes en los meses de verano. 

Según las características de nuestro alquiler vacacional

El tipo y el tamaño de la vivienda también determinan el precio final. Las casas y apartamentos más grandes, que disponen de más dormitorios y mejores instalaciones, suelen ser más caras que las propiedades más pequeñas. Asimismo, los pisos de vacaciones con más prestaciones, como una cocina totalmente equipada, piscina, garaje, patio, pista de tenis o jacuzzi acostumbran a tener un precio de alquiler más elevado. Valoremos en su justa medida nuestro alquiler vacacional.

Según el tipo de huéspedes que acuda a nuestro alquiler vacacional

Nos debemos preocupar por nuestro público objetivo. Segmentar el mercado nos ayudará a determinar un precio y realizar una oferta personalizada. Por ejemplo, si nuestro establecimiento se encuentra en una zona exclusiva y ofrece servicios de lujo, tendremos que fijar un precio más alto, adecuado a unos huéspedes con una posición económica acomodada. Por otro lado, si nuestra casa de vacaciones se localiza en una zona más económica y consta de servicios básicos, un precio más bajo puede resultar más atractivo para los viajeros.  

Si conocemos nuestro target, podremos fijar el precio que atraiga a los huéspedes y maximizar así los ingresos, garantizando al mismo tiempo que los viajeros obtengan la mejor relación calidad-precio y se sientan como en casa. Piensa que si los huéspedes te dan un feedback positivo, podrás mantener los precios más altos.

Uso de herramientas y software de ajuste dinámico de precios

¿Has pensado en utilizar un software para calcular el alquiler de tu piso vacacional? El software de optimización de precios puede ser útil para fijar la política de precios. Utilizarlo puede ayudarnos de la siguiente manera:

• Reducir los costes innecesarios
• Optimizar nuestro tiempo
• Evitar los errores manuales
• Reconocer el fraude más rápidamente

El software de ajuste dinámico está diseñado para aumentar el crecimiento de nuestras reservas, los ingresos por huéspedes, el margen de beneficios, el índice de retención y la satisfacción del cliente. Nos referimos a utilizar software especializado como PriceLabs, Wheelhouse, Turbosuites, Listing OK, etc. 

Establecer ofertas y/o servicios asociados al alquiler

Una opción siempre factible de aumentar nuestra oferta y de recaudar más ingresos consiste en recurrir a los servicios asociados al alquiler, también llamados paquetes de experiencias. Hablamos de guías turísticas, talleres de cocina, comidas en restaurantes asociados, actividades de ocio y tiempo libre, etc. Esto proporcionará un valor añadido a nuestra vivienda y nos permitirá enviar ofertas a los huéspedes por paquetes. 

Por citar algunos ejemplos: un paquete de tres noches de hospedaje más una guía por la ciudad para dos personas; o un paquete de dos noches de hospedaje más una ruta enológica por las bodegas de la ciudad. Piensa en este tipo de opciones para enriquecer tu oferta vacacional. 

Llegados a este punto, ya conoces los principales factores para calcular el precio de tu apartamento turístico. Recuerda que cada año o cada temporada debes revisar las tarifas y reevaluar tu estrategia comercial. Ya sabes que en Holidu te dotamos de herramientas y consejos para que tu alquiler vacacional sea rentable y puedas competir en este exigente mercado.

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