Calcular la superficie de un alquiler vacacional

Octubre 2024

Calcular los metros cuadrados de un inmueble destinado al alquiler turístico es una cuestión tan sencilla como compleja. Desde Holidu intentaremos darle respuesta a través de este artículo.  Aunque en la gran mayoría de ocasiones la superficie habitable de una vivienda consta en el Registro de la Propiedad, puede que hayas tenido que hacer reformas, que quieras actualizar los datos o que esos papeles no estén disponibles y tengas que calcular la superficie de tu piso o casa de alquiler vacacional por tu cuenta. 

El dato de la superficie de un alquiler vacacional puede servir para orientar a los huéspedes sobre el tamaño del inmueble a la hora de tomar una decisión acerca de dónde pasar sus vacaciones. Si viajan en familia, por ejemplo, o si lo hacen con mascotas, necesitarán más espacio en el que alojarse. Por tanto, es recomendable que este dato sea lo más fidedigno posible y se ajuste a las mediciones estándar oficiales.

Superficie útil y superficie construida

La superficie útil es aquella que, como indica su nombre, se puede utilizar. Es decir, no se cuentan muros o pilares que sean de carácter estructural. Este aspecto es importante, ya que sí toma en consideración aquellos armarios o paredes que pudieran eliminarse. Tampoco forman parte de este recuento aquellas zonas comunes de propiedad horizontal, es decir, las que pertenecen por igual a una misma comunidad de vecinos. 

La superficie construida abarca todos los metros cuadrados de una vivienda, incluyendo el perímetro y espacios como balcones, terrazas, pórticos, alerones o volados, conductos de ventilación e instalaciones. Se trata del área poligonal que delimita periféricamente una vivienda. Es importante definir bien la superficie útil y la superficie construida, ya que, en términos de compra venta, operaciones comerciales, anuncios de cara a terceros o de la propia administración, la superficie que se toma en cuenta para determinar el valor de la misma es la superficie útil. Si un perito se presenta en tu casa para determinar su valor, se va a centrar en la superficie útil. Y este dato es fundamental a nivel administrativo, porque te lo pedirán a la hora de obtener la licencia de alquiler vacacional. 

Métodos de medición

Obviamente, la superficie no se puede calcular a ojo y bajo criterios subjetivos. Ha de imperar el rigor, la ciencia y la precisión para que ninguna de las partes pueda verse agraviada. A la hora de llevar a cabo la medición, los propietarios han de seguir la ley y las normas de cada comunidad autónoma o región del país en la que se encuentre el alquiler vacacional.

• La Ordenanza del Espacio Habitable es la norma oficial que dictamina en cada región cómo se ha de efectuar la medición. Puedes consultarla en el ayuntamiento de la localidad donde se ubique tu vivienda de vacaciones.   
• La norma DIN 277 es una norma industrial alemana, de carácter técnico, que sirve para calcular la superficie de los edificios.    

¿Qué entendemos como superficie habitable?

Para calcular la superficie habitable o superficie útil hay que comprender qué espacios consideramos como tales. En general, se consideran habitables todas aquellas habitaciones o estancias que son susceptibles de ser habitadas. De manera coloquial, se entiende como toda zona que puedes pisar dentro de una casa.

Salas habitacionales o salas de estar: este apartado engloba todas las habitaciones, ya sean de carácter matrimonial, dormitorios individuales o habitaciones de invitados o invitadas. 

• Cocina: se estima un espacio habitable más de la casa. 
• Baño: los baños principales, baños de invitados, baños privados o aseos formarán parte también de la superficie habitable.
• Terrazas o balcones: normalmente, la superficie que ocupan terrazas y balcones se considera aparte de la superficie habitable. Sin embargo, si son superficies cubiertas o hay calefacción en ellas, pueden considerarse habitables.
• Jardín: en caso de que hubiera, se estima espacio habitable de la vivienda.
• Trasteros: otro espacio que dependerá de su superficie y de las condiciones de la misma.
• Pasillos y zonas de paso: las zonas de paso y pasillos se toman en cuenta como parte de la zona habitable, salvo algunas excepciones.

Del mismo modo, hay áreas que se consideran no habitables y no forman parte del cómputo global de la casa, como hemos señalado antes. Habitualmente, la diferencia entre superficie habitable y superficie construida se sitúa entre el 15 y el 25 % del total.

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Cálculo de la superficie habitable

La ciencia que hay detrás de la medición de la superficie es relativamente sencilla. Se trata de medir longitud y anchura para luego calcular la superficie total. Las reglas pueden variar según el país o la región donde se ubique tu vivienda, así que conviene estar muy bien informado acerca de la legislación y comprender qué artículo recoge esta información en particular.

En general, funciona más o menos así: 

1. Se mide la longitud y la anchura de cada estancia de la vivienda.
2. Se multiplica la longitud por la anchura para obtener así la superficie.
3. Se suma la superficie de todas las zonas de la vivienda para calcular la superficie global.

Si la superficie de una vivienda no es regular, lo más habitual es dividir el espacio en figuras geométricas imaginarias y, a partir de ese cálculo, realizar una estimación de la superficie.

Si imaginamos un espacio de la vivienda donde el largo y el ancho forman un cuadrado de 10 metros cada lado, entonces la operación sería la siguiente: 10 m (ancho) x 10 m (largo) = 100 m².

Esta operación habría que repetirla en todas las estancias de la vivienda y tendrías la superficie total sumando todas ellas. Para llevar a cabo de forma exitosa esta operación, se puede medir con un flexómetro o cinta métrica retráctil o mediante un medidor láser.  

Busca ayuda experta si lo estimas oportuno

Si te surgen problemas a la hora de calcular la superficie habitable de tu vivienda, tienes dos opciones. La primera es contactar a un perito profesional, que pueda ayudarte ley en mano a determinar la superficie de tu vivienda. La segunda es sirviéndote de un software 3D para calcular digitalmente la superficie del piso o la casa de alquiler vacacional. 

Como puedes comprobar, el cálculo de la superficie es sencillo, pero hay aspectos que deben ser tomados en cuenta a la hora de oficializarlo. Procura tener siempre a mano todos los datos de una vivienda vacacional, porque muchas veces te los pedirán en las plataformas online destinadas a su promoción. También te servirán de cara a realizar trámites burocráticos.

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