Situación del alquiler vacacional en España y previsiones de futuro

Octubre 2023

Lodgify ha llevado a cabo un estudio de mercado sobre la reserva de alquileres vacacionales durante el primer semestre que abarca el año 2023, con un enfoque en más de 100.000 reservas. Este estudio abordó la evolución de las tarifas, los canales de reserva, la duración de la estancia, las tasas de ocupación y la antelación de las reservas.

Según el Instituto Nacional de Estadística, en el mes de mayo se registró la llegada de más de 8 millones de turistas internacionales, lo que representa un incremento del 17% en comparación con mayo de 2022. Además, en los primeros cinco meses de 2023, más de 29,2 millones de personas visitaron el territorio. A pesar de este crecimiento, se mantiene un descenso del 0,4% en comparación con el mismo período de 2019, debido a la pandemia del COVID-19 y su impacto en la industria.

En este artículo, se proporciona una visión completa de la dinámica actual y las perspectivas futuras del alquiler vacacional en España. Comprenderemos la situación actual y proyectaremos hacia el futuro, analizando:

• La evolución de las tarifas en el alquiler vacacional.
• Los principales canales de reserva.
• Las preferencias en la elección de viviendas.
• Las tasas de ocupación y las perspectivas futuras.
• Otros.

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Recuperación del sector turístico

Tras la eliminación de todas las restricciones de movilidad internacional debido a la pandemia, los indicadores turísticos en España consolidan su recuperación, según un informe del Banco de España. Aunque la afluencia turística aún no ha alcanzado los niveles de 2019, los ingresos han vuelto a niveles previos a la crisis y la oferta turística internacional sigue mejorando gracias a la reactivación de la llegada de visitantes.

El sector en España ha experimentado un aumento de las tarifas del 7%, según el INE, y ha reducido la duración de las estancias de los turistas. Los anfitriones obtienen una mayor rentabilidad en las reservas directas, ya que pueden ofrecer una estancia por 180 euros por noche, mientras que a través de plataformas en línea como Booking, TripAdvisor o Airbnb, el precio promedio puede variar a 140 euros. Como posible consecuencia, se ha observado una disminución de la tasa de ocupación, que pasó del 55,66% en 2022 al 54,32% en 2023.

Este impacto ha llevado también a una disminución del 7% en las viviendas de uso turístico ubicadas en la costa de España. En agosto de 2022, la ocupación era del 90,9%, mientras que este año es del 84,3%. Sin embargo, las costas de Málaga, Mallorca y Menorca siguen siendo los destinos principales con mayor ocupación en viviendas de uso turístico.

Evolución de tarifas en el alquiler vacacional

Las tarifas de alquiler vacacional han experimentado un aumento, especialmente en la temporada baja, lo que ha llevado a una mayor rentabilidad en las reservas directas. Sin embargo, la tasa de ocupación ha disminuido ligeramente debido a la reducción de la duración de las estancias. A pesar de estos cambios, el sector del alquiler vacacional en el país se espera que tenga un final de año muy positivo debido al crecimiento en las llegadas de turistas internacionales. 

La evolución de tarifas se puede entender de la siguiente manera:

• Aumento de las tarifas: según el estudio de Lodgify, se ha observado un aumento del 3,5% en la tarifa media diaria (ADR) de los alojamientos en comparación con 2022, especialmente durante la temporada baja. 
• Mayor rentabilidad en reservas directas: las reservas directas reportan a los anfitriones una media de 179 € por noche, un 33% superior a las reservas tramitadas a través de plataformas en línea.
• Disminución en la tasa de ocupación: la tasa de ocupación ha disminuido en un 2,5% durante este año en comparación con el mismo período del año pasado. En 2022, la tasa de ocupación fue del 55,66%, mientras que en 2023 se encuentra en el 54,32%.
• Menor duración de las estancias: se espera una ligera reducción en la duración media de las estancias en alquileres vacacionales durante este año, que se situará en 4,96 días, en comparación con una media de 5,31 días en 2022.
• Transformación de la demanda: El aumento de las tarifas ha llevado a los huéspedes a reducir la duración de sus estancias, lo que permite a los anfitriones llenar sus calendarios de reservas. Esto, sin embargo, ha dado como resultado una disminución de la tasa de ocupación media. A pesar de ello, el impacto de esta transformación se sigue viendo como positivo en el sector.

Factores que influyen en los precios de alquiler

También es necesario tener en cuenta los factores que influyen en el coste del alquiler, y que pueden variar en función del:

• Aumento de la demanda: la demanda sigue creciendo debido a los altos costes de compra de viviendas. Esto permite a los propietarios fijar precios más altos.
• Límite temporal del 2% en la renovación de las rentas: esto evita que los propietarios aumenten drásticamente los precios entre contratos.
• Precios elevados en las capitales: el año 2023 inició con precios altos de alquiler, especialmente en las grandes ciudades, como Valencia, Barcelona,  Málaga y Alicante, donde los precios han superado la tasa de inflación.
• Falta de stock en el mercado del alquiler: la caída en el número de viviendas en alquiler en ciudades como Palma de Mallorca, Barcelona, Málaga y Madrid supera el 40%. Esto se debe a la alta demanda y a las medidas estatales que limitan los precios y generan inseguridad jurídica en el sector.
• Alquiler bajo la modalidad temporal: el alquiler temporal crece con un aumento del 200% en el último año. Esta modalidad permite obtener rentabilidad sin perder la disponibilidad de la vivienda a largo plazo.

Estos factores combinados están contribuyendo a la dinámica actual del mercado de alquiler en España en 2023, caracterizado por precios al alza y una creciente demanda debido a las dificultades en la compra de viviendas. 

Predicciones de tarifas para el futuro

Hay varios factores que influencian las tarifas en el mercado, y para predecir su comportamiento se deben tener en cuenta factores como:

• Sector del alquiler vacacional en crecimiento: las visitas de turistas internacionales han superado los niveles de 2019, marcando un récord histórico.
• Desestacionalización de las tarifas: la tendencia apunta hacia una desestacionalización de las tarifas, con aumentos de precios durante la temporada baja. Esto podría ser una estrategia para mantener los ingresos a lo largo del año.
• Tasa de ocupación y duración de las estancias: se observa que la duración de las estancias tiende a ser más corta en comparación con años anteriores.
• Impacto de la tipología del alojamiento: las viviendas unifamiliares, como chalets o casas de campo, experimentan un mayor crecimiento en las tarifas durante el verano en comparación con apartamentos u hostales, lo que sugiere una mayor estacionalidad en este tipo de propiedades.
• Reservas directas vs. OTAs: las reservas realizadas directamente a través de la página web del alojamiento generan mayores ingresos para los propietarios en comparación con las obtenidas a través de plataformas de reserva en línea (OTAs), como Holidu o Rentalia.
• Antelación de reserva: ha habido un aumento en las reservas con más de 3 meses de antelación durante los primeros meses del año, posiblemente debido a la incertidumbre relacionada con la pandemia y otros factores globales. Las reservas de última hora (menos de 21 días de antelación) siguen siendo comunes durante la temporada alta.
• Impacto de la duración de la estancia en la antelación de reserva: las estancias más cortas suelen reservarse con menos tiempo de antelación, mientras que las estancias más largas se planifican con mayor anticipación.

En resumen, el sector del alquiler vacacional en España continúa mostrando un buen rendimiento en 2023, con tarifas estables, aunque con un aumento en la temporada baja. La tasa de ocupación y la duración de las estancias varían, no obstante se espera que los meses de otoño sigan siendo fuertes.

Valor de las reservas directas

¿Cómo afectan las reservas directas al ADR?

Las reservas directas tienen un impacto muy positivo en la tarifa media diaria (ADR) del alquiler vacacional en España. En comparación con las reservas realizadas a través de plataformas de Internet (OTAs), las reservas directas a través de la página web del anfitrión generaron significativamente más ingresos.

• Los números respaldan esta afirmación: el ADR promedio entre enero de 2022 y junio de 2023 para las reservas a través de OTAs fue de 134,56 €, mientras que las reservas directas a través de la página web del anfitrión generaron un promedio de 179,08 €, lo que equivale a un aumento del 33%.

Estos datos respaldan la tendencia en la industria hotelera de priorizar las ventajas de las reservas directas, destacando que tener una página web de alquiler vacacional personalizada puede ser una inversión rentable, con costes bajos como 10€ al mes.

Plataformas web de alquiler vacacional

La proliferación de plataformas en línea ha transformado por completo la manera en que los viajeros encuentran alojamiento, ofreciendo una amplia variedad de opciones en todo el mundo. Estas plataformas no solo han revolucionado la industria, sino que también han democratizado el acceso de los propietarios al mercado turístico, tradicionalmente dominado por hoteles. 

En el sector turístico español en 2023, las reservas de alquiler vacacional se distribuyen entre varios canales. Aunque Airbnb fue pionero en la revolución del alquiler vacacional, Booking.com se destaca como el líder en reservas en el país, representando un 39% del total, mientras que Airbnb ocupa un 32%. No obstante, plataformas que ofrecen servicios de Channel Manager, como Holidu, crecen en popularidad en el país, ya que hacen posible a los anfitriones listar sus propiedades en varios canales y gestionarlas en un mismo lugar, ahorrándoles mucho tiempo.

Sorprendentemente, el tercer segmento más grande de reservas corresponde a las reservas directas, con un 28% del total. Esto indica que los propietarios y anfitriones están optando cada vez más por recibir reservas directas de los huéspedes, evitando así las comisiones que suelen aplicar las plataformas, que suelen ser alrededor del 15%. Este cambio refleja una tendencia hacia la búsqueda de alternativas para maximizar los ingresos y reducir los costes asociados con el alquiler vacacional. En nuestra sección de magazine podrás encontrar toda la información detallada acerca de estas plataformas y de las más populares para el alquiler vacacional en 2023.

¿Cómo influye la tipología del alojamiento?

En el debate sobre si invertir en una casa o un apartamento para alquiler vacacional, te sugerimos los siguientes puntos clave:

• Elección de vivienda: al considerar la inversión en alquiler vacacional, debes decidir entre una casa o un apartamento.
• Diferencia de tarifas: las estadísticas muestran que las viviendas unifamiliares destinadas al alquiler vacacional tienen un ADR (tarifa media diaria) un 60,48% más alta que los apartamentos con el mismo propósito.
• Precios de compra: al examinar los datos de Tinsa y el Mitma sobre viviendas de nueva construcción en España, se revela que el precio de compra de una vivienda unifamiliar es un 65,15% mayor que el de un apartamento de tamaño similar.
• Estacionalidad del ADR: las viviendas unifamiliares experimentan un aumento más pronunciado en el ADR durante los meses de verano en comparación con los apartamentos, lo que podría deberse a la preferencia por propiedades con jardín y piscina en la temporada alta.
• Preferencias del anfitrión: la elección entre casa y apartamento depende del caso específico y las preferencias del anfitrión. Algunos buscan un flujo de efectivo estable durante todo el año, mientras que otros están dispuestos a lidiar con fluctuaciones si eso significa mayores ganancias en la temporada alta.
• Consideraciones económicas: si no eres propietario de una vivienda unifamiliar y debes comprarla, el precio suele ser aproximadamente un 65% superior al de un apartamento, aunque esto podría verse compensado con una mayor rentabilidad.

La elección entre casa y apartamento para alquiler turístico depende de factores como las preferencias personales y las metas financieras. Antes de tomar una decisión, es esencial realizar cálculos precisos de rentabilidad utilizando herramientas adecuadas.

¿Es importante la duración de estancia?

A pesar del aumento en las tarifas medias, surgen dudas sobre si realmente en España estamos experimentando un enriquecimiento. Como resultado de dicho aumento, se ha observado una ligera disminución en la tasa de ocupación en lo que va del año, con una caída promedio del 2,5% hasta junio. Sin embargo, no hay razón para alarmarse, ya que esto se considera un ajuste natural después de la era post-Covid y en un contexto de enfriamiento económico global. Además, debemos recordar que aún tenemos por delante los meses de julio y agosto, que históricamente han sido los más fuertes en términos de tasa de ocupación en España.

A continuación exploremos más detalles sobre la duración de las estancias y cómo esto puede influir en el mercado de alquiler vacacional.

Tasa de ocupación

• La tasa de ocupación ha experimentado una leve disminución.
• En el mes de marzo, esta disminución fue más notable, pasando de aproximadamente el 60% en 2022 (57,52%) a alrededor del 50% en 2023 (53,25%).
• Esta disminución se considera un ajuste natural después de la fase de entusiasmo post-Covid y en un contexto de enfriamiento económico global.

Duración de las estancias

• La mayoría de los anfitriones prefieren estancias largas, generalmente de 30 días o menos, debido a la reducción de check-ins y check-outs.
• Se proyecta una duración promedio de estancias de 4,96 días, ligeramente inferior a los 5,31 días de 2022.
• La distribución de las reservas muestra que las estancias de duración media (4-7 días) y larga duración (+8 días) son más comunes durante el verano.
• Durante la Semana Santa, las estancias de 4 a 7 días experimentan un crecimiento significativo.

Duración de estancias por categoría de alojamiento

• Los alojamientos de lujo tienden a tener estancias más cortas, con un 18% de estancias de 1 a 3 días y un 11% de estancias de más de una semana.
• En la categoría de gama premium, las estancias más largas (8 días o más) representan el 25% de las reservas.
• Aumentar la estancia mínima a una semana puede ser beneficioso para alojamientos de gama premium.

Duración de estancias según el canal de reserva

• Las reservas de más de 8 días se realizan mayoritariamente (53%) a través de la página web del propio alojamiento (reservas directas).
• Las reservas directas están libres de comisiones, lo que las hace atractivas para alojamientos que desean basar su modelo de negocio en estancias de larga duración.

Con esto podemos concluir que la tasa de ocupación ha disminuido ligeramente en 2023, pero se espera que aumente en un futuro próximo.

Antelación de reservas

Durante los meses de enero y febrero de 2023, se ha observado un cambio notable en la antelación de las reservas de alquileres vacacionales en España. En comparación con el año anterior, aproximadamente el 50% de las reservas se realizaron con más de 3 meses de antelación, un aumento significativo en contraste con el 32% de 2022.

Este aumento inusual podría estar relacionado con la persistente incertidumbre causada por la pandemia de COVID-19 y otros factores, como el conflicto en Ucrania. Además, las reservas con menos de 21 días de antelación representan constantemente alrededor del 40% del total, con un punto álgido que se extiende desde junio hasta noviembre.

La antelación de reserva también influye en:

• La duración media de las estancias.
• Las realizadas con menos de 20 días de antelación suelen ser para estancias cortas (menos de 4 días), lo que podría considerarse como compras impulsivas.

Por otro lado, las estancias reservadas con más de 3 meses de antelación tienden a durar alrededor de 8 días o más de una semana, lo que podría ser útil para planificar estrategias de promoción, como campañas de anuncios en Google.

Destinos principales de visitantes internacionales

Según un informe del Instituto Nacional de Estadística, los destinos más visitados en este año son los siguientes:

• Islas Baleares: se posicionan como el destino principal de turistas en mayo, con el 21,9% del total. Han experimentado un aumento del 10,2% en la llegada de turistas, con Alemania (31,3%) y Reino Unido (29,0%) como principales países de origen.
• Cataluña ocupa el segundo lugar, muy cerca, con el 21,8%, seguida por Andalucía en tercer lugar con el 14,7%. Cataluña ha registrado un incremento del 21,7% en el número de turistas, recibiendo cerca de 1,8 millones, siendo Francia (21,9%) y Estados Unidos (11,0%) las principales fuentes de visitantes.
• Andalucía se posiciona como la tercera comunidad de destino principal, con más de 1,2 millones de turistas y un aumento del 16,5%, liderada por Reino Unido (25,5%) y Francia (11,4%).
• Otras comunidades también experimentan incrementos, como un 26,3% en Comunidad Valenciana, un 23,3% en la Comunidad de Madrid y un 9,7% en Canarias.

En el acumulado de los cinco primeros meses de 2023, Cataluña, Canarias y Andalucía son las principales comunidades receptoras de turistas, con aumentos significativos en comparación con 2022.

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